Com o advogado Alan Reis à frente do processo, decisão da 1ª Vara Cível reconheceu que a divisão de áreas entre coproprietários, sem transmissão onerosa ou excesso de quinhão, não configura fato gerador do imposto e determinou a emissão de certidão de não incidência em dez dias.
Com o advogado Alan Reis à frente do processo, a Justiça de Hortolândia, no interior de São Paulo, concedeu mandado de segurança para afastar a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em uma operação de divisão amigável de imóveis entre coproprietários. A sentença, proferida pelo juiz Rafael Imbrunito Flores, da 1ª Vara Cível da Comarca, reconheceu que a individualização de frações já pertencentes aos envolvidos, sem acréscimo patrimonial ou compensação financeira, não caracteriza transmissão onerosa sujeita ao tributo.
A decisão foi proferida nos autos nº 1001579-50.2026.8.26.0229, em processo movido por F. K. contra ato da administração tributária municipal de Hortolândia. O pedido buscava o reconhecimento da não incidência do imposto sobre uma escritura pública de divisão amigável de dois imóveis registrados no Cartório de Registro de Imóveis de Sumaré.
Divisão de imóveis motivou disputa tributária
O caso teve origem na intenção de extinguir a copropriedade de dois terrenos, identificados pelas matrículas nº 110.693 e nº 110.694. O interessado detinha uma fração ideal de 50% dos imóveis e pretendia formalizar a divisão para que cada coproprietário passasse a ter a titularidade exclusiva de um lote de 125 metros quadrados, correspondente à sua participação original.
Para viabilizar a operação, foi solicitada à Prefeitura de Hortolândia uma certidão de não incidência de ITBI. O pedido administrativo, registrado sob o protocolo PMHD nº 92621/2025, foi indeferido pela municipalidade, que alegou ausência de amparo legal e necessidade de regularização prévia dos títulos aquisitivos no registro imobiliário.
Diante da negativa, o interessado recorreu à Justiça para obter o reconhecimento de que a divisão amigável, nas condições apresentadas, não representava uma transmissão onerosa de propriedade.
Juiz diferencia divisão patrimonial de transmissão onerosa
Ao analisar a controvérsia, o magistrado destacou que a incidência do ITBI pressupõe a transferência da titularidade de um imóvel ou de direitos reais imobiliários, mediante transmissão onerosa entre pessoas vivas.
Segundo a sentença, a divisão amigável destinada à extinção de condomínio tem natureza declaratória e extintiva da situação de copropriedade. Nesse tipo de operação, cada participante passa a exercer individualmente a titularidade sobre uma área correspondente à fração que já lhe pertencia, sem que necessariamente ocorra aquisição de novo patrimônio.
O entendimento foi fundamentado no artigo 1.320 do Código Civil, que permite ao condômino exigir a divisão da coisa comum. O juiz também mencionou precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo que reconheceu a não incidência do ITBI em situação semelhante, envolvendo a extinção amigável de condomínio formado por sucessão hereditária.
Ausência de compensação financeira foi determinante
Um dos pontos centrais da decisão foi a constatação de que não havia indícios de pagamento de torna, compensação financeira ou divisão desigual dos bens. A documentação demonstrou que os coproprietários pretendiam apenas individualizar as áreas correspondentes às respectivas frações ideais de 50%.
Para o magistrado, como não houve acréscimo patrimonial nem transferência onerosa de parcela excedente a um dos envolvidos, a operação não configurou o fato gerador do ITBI.
A sentença também afastou o argumento da Prefeitura relacionado à continuidade registral e à necessidade de regularização de negócios anteriores. Conforme o entendimento adotado, eventuais exigências referentes à cadeia de registros imobiliários devem ser examinadas no âmbito da qualificação registral, não justificando a negativa de uma certidão tributária sobre a divisão amigável em si.
Município deverá emitir certidão em dez dias
Ao final, o juiz concedeu a segurança com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, declarando a não incidência do ITBI sobre a operação de extinção de condomínio e divisão amigável dos imóveis.
A decisão determinou que a autoridade municipal responsável, ou quem a substitua, emita a certidão de não incidência do imposto no prazo de dez dias, contados da respectiva notificação.
O julgamento reforça a distinção entre a simples individualização de patrimônio já pertencente aos coproprietários e as operações que efetivamente envolvem transmissão onerosa de propriedade. O reconhecimento da não incidência, contudo, está vinculado às circunstâncias específicas analisadas no processo, especialmente à correspondência entre as frações ideais e os lotes atribuídos a cada interessado, sem compensação financeira ou excesso de quinhão.