A tokenização imobiliária entrou de vez no vocabulário do mercado.
O tema aparece em eventos, plataformas, rodadas de investimento e, quase sempre, embalado por palavras que soam irresistíveis: inovação, democratização, acesso, liquidez, tecnologia.
À primeira vista, a proposta parece simples e até sedutora. Em tese, seria possível “dividir” um imóvel em partes digitais, os chamados tokens, para que várias pessoas invistam com pouco dinheiro, de forma rápida, online e sem a burocracia dos modelos tradicionais.
Para quem está fora do universo jurídico, a ideia pode parecer fazer sentido. Afinal, se tanta coisa já é digital, por que um imóvel também não poderia ser?
A resposta exige cuidado. E é justamente aí que começa o ponto que precisa ser dito com clareza: no Brasil, token não é imóvel, não é matrícula e não substitui registro em cartório – e esse é o centro da discussão.
Quando se fala em tokenização imobiliária, muitas pessoas imaginam que estão comprando uma parte do imóvel, como se passassem a ser proprietárias daquele bem de forma digital. Mas, na prática, não é isso que acontece.
Na prática, trata-se da representação digital de um ativo imobiliário, ou de direitos a ele vinculados, por meio de tokens registrados em blockchain. Nesse caso, a pessoa não compra o imóvel, compra um ativo digital ligado a ele. Pode até haver valor financeiro nisso, mas isso está longe de significar propriedade. E essa diferença, embora pareça técnica, é o que define o nível de segurança da operação.
No direito brasileiro, a propriedade de um imóvel não se transfere porque alguém assinou digitalmente um documento, recebeu um token em uma plataforma ou visualizou seu nome em um ambiente online. A transferência da propriedade imobiliária depende de título público e do respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis. É isso que a lei determina. É isso que produz efeitos perante terceiros e o que traz segurança jurídica real.
Fora desse sistema, pode até existir uma operação economicamente válida. Mas isso, por si só, não significa propriedade do imóvel, e é exatamente aqui que reside o problema.
Principalmente porque a forma como a operação é comunicada cria uma confusão que entre inovação tecnológica e proteção jurídica.
A tecnologia pode ajudar a registrar movimentações, organizar fluxos, facilitar pagamentos, mas nenhuma dessas ferramentas, sozinha, substitui o sistema jurídico que define quem é proprietário de um imóvel no Brasil.
Esse ponto precisa ser repetido, porque o discurso de mercado muitas vezes tenta suavizá-lo: a tecnologia não revoga a lei.
O Brasil, inclusive, vem modernizando o sistema oficial de registros públicos. A criação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, o SERP, é prova disso. O movimento institucional foi digitalizar e integrar o registro oficial, não o eliminar. Ou seja: a modernização do setor não passou por substituir o Registro de Imóveis, mas por fortalecê-lo em ambiente digital.
Além disso, há um segundo aspecto que também merece atenção e que não costuma ser explicado com a clareza necessária ao investidor comum: a regulação.
O país já possui um marco legal para ativos virtuais, com a Lei nº 14.478/2022, e também definiu competência regulatória para o Banco Central em relação aos prestadores de serviços de ativos virtuais. Isso mostra que o ambiente está, sim, sob observação normativa. Mas essa legislação não transformou token em Escritura ou em título registrável de propriedade imobiliária.
De um lado, existe a regulação do universo dos ativos virtuais. De outro, continuam valendo as regras do direito imobiliário brasileiro. E elas permanecem baseadas no registro.
Muitas vezes, a pessoa talvez nem saiba com clareza o que está comprando, e, em certos casos, talvez também não saiba exatamente qual órgão fiscaliza aquilo, quais regras protegem o investimento e o que pode acontecer se houver problema.
Esse cenário abre espaço para um risco conhecido no direito e no mercado: a assimetria de informação.
A oferta costuma vir acompanhada de expressões fortes, atraentes e tecnológicas. Fala-se em “fração de imóvel”, “democratização do acesso”, “lastro imobiliário”, “propriedade digital”, “investimento do futuro”. Mas nem sempre se explica, com a mesma objetividade, o dado mais importante de todos: afinal, o comprador está adquirindo o quê?
Se essa resposta não estiver completamente clara, o alerta já deveria estar aceso. Porque, em caso de conflito, não prevalece o marketing da operação. Prevalece a sua estrutura jurídica real.
Se a empresa responsável quebrar, houver litígio entre participantes, se surgir problema documental no imóvel ou houver descumprimento da promessa comercial ou se a operação tiver sido mal estruturada, o investidor pode descobrir tarde demais que não tinha a proteção que imaginava ter.
A inovação pode ser interessante e a tecnologia pode ser útil. No entanto, nada disso autoriza vender a ideia de que houve superação da lógica registral existente no direito brasileiro, pois não houve.
Quando a discussão envolve aquisição de propriedade e oponibilidade perante terceiros, a segurança continua concentrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse não é um detalhe técnico.
O erro está em apresentar a tokenização como sinônimo de propriedade. No direito imobiliário, essa equivalência não se sustenta.
Por isso, a pergunta que o investidor deveria fazer antes de se encantar com a tecnologia não é se a operação parece moderna, mas sim se entrega, juridicamente, a proteção que imagina estar comprando.
Hoje, na maior parte dos casos, a resposta é não.
No fim, a tecnologia pode evoluir e o mercado pode se sofisticar. Mas, quando o assunto é propriedade imobiliária no Brasil, a segurança jurídica ainda tem endereço certo, e ele continua sendo o Cartório de Registro de Imóveis.