O distrato imobiliário é hoje um dos temas mais pesquisados no mercado jurídico e imobiliário brasileiro. Termos como “distrato imobiliário São Paulo”, “distrato imobiliário Cuiabá” e “distrato imobiliário Goiânia” têm apresentado crescimento constante nas buscas, refletindo o aumento de compradores que precisam rescindir contratos de imóveis adquiridos na planta ou em loteamentos.
Para compreender como funciona o distrato imobiliário no Brasil, a reportagem ouviu o advogado Fábio Henrique Camargo Zuqueti, profissional com forte atuação em Direito Imobiliário e foco específico em distratos imobiliários, com atuação nacional. Segundo ele, o distrato imobiliário não deve ser interpretado como simples cancelamento contratual, mas como rescisão formal com consequências jurídicas e financeiras definidas pela legislação.
“O contrato de compra e venda de imóvel é um compromisso de médio e longo prazo. Quando o comprador decide rescindir, essa saída deve seguir as regras previstas na Lei do Distrato e nas cláusulas contratuais”, explica.
O que é distrato imobiliário
O distrato imobiliário consiste na rescisão do contrato antes da quitação integral do imóvel. Ele pode ocorrer por iniciativa do comprador — por dificuldades financeiras, impossibilidade de financiamento ou mudança de planejamento — ou por descumprimento contratual da construtora, como atraso na entrega da obra.
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe maior previsibilidade ao mercado imobiliário ao estabelecer critérios objetivos sobre retenção de valores, multa contratual e prazos de devolução.
Antes da legislação, a devolução de valores no distrato imobiliário era amplamente discutida com base no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência. Hoje, há parâmetros legais mais claros, embora cada contrato continue exigindo análise individualizada.
Percentual de retenção e devolução de valores
Uma das perguntas mais buscadas é: “quanto recebo no distrato imobiliário?”.
A Lei do Distrato permite retenção parcial dos valores pagos, dentro dos limites legais. Em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a retenção pode ser mais elevada, conforme previsto na legislação.
Entretanto, a jurisprudência brasileira já apresentou decisões com restituição variando entre 75% e 90% dos valores pagos, especialmente em situações nas quais foram identificadas cláusulas abusivas ou aplicação mais intensa do Código de Defesa do Consumidor.
Segundo Fábio Zuqueti, não existe percentual fixo aplicável a todos os casos. “O valor da devolução depende do tipo de empreendimento, das cláusulas contratuais, do estágio da obra e das circunstâncias que motivaram a rescisão”, afirma.
Atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel
Outro ponto recorrente nas discussões sobre distrato imobiliário envolve o atraso na entrega da obra. Muitos contratos preveem prazo de tolerância de até 180 dias.
Quando o atraso ultrapassa esse limite, pode haver alteração no enquadramento jurídico. Em vez de simples desistência, pode-se discutir inadimplemento contratual da incorporadora, hipótese que pode impactar diretamente a devolução dos valores pagos.
“Se o atraso supera o prazo contratual de tolerância, a natureza da discussão pode mudar, pois passa a envolver possível descumprimento da obrigação pela empresa responsável”, explica Fábio Zuqueti.
Distrato imobiliário em São Paulo, Cuiabá e Goiânia
O distrato imobiliário em São Paulo é amplamente pesquisado, especialmente devido ao grande volume de imóveis na planta e empreendimentos sob patrimônio de afetação.
O distrato imobiliário em Cuiabá frequentemente envolve loteamentos e condomínios fechados, exigindo análise cuidadosa das cláusulas contratuais.
Já o distrato imobiliário em Goiânia tem gerado debates relacionados à retenção contratual e atraso na entrega de obras.
Apesar das particularidades regionais, a Lei do Distrato é federal e aplica-se igualmente em todo o território nacional.
Negociação ou ação judicial no distrato imobiliário
Especialistas apontam que muitos casos de distrato imobiliário podem ser resolvidos por meio de negociação direta entre comprador e incorporadora. Quando não há consenso quanto ao percentual de retenção ou prazo de devolução, pode ser necessária análise judicial para aplicação adequada da legislação.
A decisão entre acordo ou judicialização depende das circunstâncias específicas do contrato.
Informação e segurança jurídica
O distrato imobiliário no Brasil envolve interpretação contratual detalhada e aplicação da Lei nº 13.786/2018. A jurisprudência demonstra que cada caso possui particularidades, podendo haver variações relevantes na restituição.