Para o estrategista imobiliário Mauro Cezar, problemas de gestão pública em Portugal e a valorização acelerada do litoral catarinense não configuram, necessariamente, uma bolha imobiliária. Na avaliação do especialista, São Paulo reúne fundamentos econômicos que a colocam entre os mercados mais resilientes do mundo.
O mercado imobiliário voltou ao centro das discussões internacionais após a divulgação de que a Câmara Municipal de Lisboa acumula mais de 58 milhões de euros em dívidas e litígios ligados à gestão imobiliária e à execução de projetos urbanos. Rapidamente, o termo “bolha imobiliária” voltou a ganhar espaço entre investidores e especialistas.
Mas será que essa leitura reflete a realidade?
Para Mauro Cezar, estrategista imobiliário, perito avaliador e especialista no mercado residencial e corporativo de São Paulo, a resposta é negativa. Segundo ele, é preciso separar problemas administrativos, movimentos regionais de valorização e dificuldades de liquidez de um verdadeiro risco sistêmico, como o observado na crise financeira internacional de 2008.
Na avaliação do especialista, Lisboa, o litoral norte de Santa Catarina e São Paulo representam três cenários completamente diferentes, cada um sustentado por fundamentos econômicos específicos que influenciam diretamente o comportamento dos preços e o nível de segurança para investidores.
Lisboa: dívida milionária não significa bolha imobiliária
A notícia envolvendo os mais de 58 milhões de euros em dívidas e litígios da Câmara Municipal de Lisboa gerou preocupação em parte do mercado. Entretanto, Mauro Cezar ressalta que esse passivo está relacionado principalmente à gestão pública, disputas contratuais, processos de expropriação e investimentos em infraestrutura urbana.
Na prática, explica o especialista, trata-se de um cenário bastante diferente daquele que caracterizou a crise imobiliária de 2008, marcada pelo elevado endividamento das famílias, excesso de crédito e colapso do sistema financeiro.
“O principal desafio português hoje não é uma bolha imobiliária, mas a dificuldade de acesso da população local à moradia. Lisboa enfrenta uma escassez estrutural de oferta, ao mesmo tempo em que continua atraindo investidores internacionais e nômades digitais, mantendo a demanda elevada e baixos índices de vacância”, analisa.
Segundo Mauro, a valorização dos imóveis portugueses está muito mais relacionada ao desequilíbrio entre oferta e demanda do que a uma expansão artificial do crédito.
Santa Catarina vive um ciclo de valorização impulsionado pela escassez
Se Portugal enfrenta desafios ligados à oferta, o litoral norte catarinense apresenta uma dinâmica diferente.
Cidades como Balneário Camboriú, Itapema e Florianópolis registraram uma forte valorização imobiliária nos últimos anos, impulsionada por uma combinação de fatores econômicos e geográficos.
Entre eles estão a chegada de grandes volumes de capital provenientes principalmente do agronegócio e de investidores do Centro-Oeste e Sudeste, a limitação territorial imposta pelo relevo entre o mar e os morros e o crescimento do mercado de aluguel por temporada, que transformou muitos imóveis em ativos de rentabilidade.
Na avaliação do especialista, esse movimento elevou o preço do metro quadrado para alguns dos maiores patamares do Brasil.
Contudo, Mauro destaca que o principal risco nesse mercado não está em uma crise bancária semelhante à de 2008, mas na liquidez.
“Com uma Selic elevada, que torna a renda fixa bastante competitiva, qualquer redução no fluxo de investimentos, desaceleração do agronegócio ou queda na ocupação dos imóveis destinados à locação por temporada pode reduzir o ritmo das negociações e colocar à prova a sustentação dos preços atuais”, afirma.
Por que São Paulo apresenta um dos menores riscos de bolha imobiliária
Enquanto diferentes mercados vivem ciclos específicos de valorização, São Paulo apresenta características que, segundo Mauro Cezar, oferecem maior estabilidade ao setor.
O especialista cita como referência o UBS Global Real Estate Bubble Index, levantamento internacional que monitora o risco de bolhas imobiliárias nas principais cidades do mundo. Nas edições mais recentes do estudo, São Paulo aparece entre os mercados com menor risco de bolha entre as cidades avaliadas.
Para Mauro, esse desempenho não acontece por acaso.
Ele aponta quatro fatores que sustentam a resiliência do mercado paulistano.
O primeiro é o modelo brasileiro de financiamento imobiliário, que adota critérios rigorosos para concessão de crédito, reduzindo níveis excessivos de alavancagem.
O segundo é a demanda orgânica por moradia. Como maior centro financeiro, empresarial, universitário e médico da América Latina, São Paulo mantém um fluxo constante de pessoas que buscam viver, trabalhar e investir na cidade.
Outro ponto destacado é o comportamento histórico dos preços. Segundo o especialista, a valorização dos imóveis ocorreu de forma gradual e acompanhou, em grande medida, os indicadores econômicos de longo prazo, sem apresentar distorções típicas de mercados excessivamente especulativos.
Por fim, Mauro destaca o avanço das regras de governança e transparência no setor imobiliário, especialmente diante das mudanças trazidas pela reforma tributária, que ampliam os mecanismos de rastreabilidade, compliance e previsibilidade para investidores e holdings patrimoniais.
Investir exige separar manchetes dos fundamentos
Para Mauro Cezar, um dos maiores erros cometidos por investidores é interpretar diferentes movimentos do mercado sob uma única perspectiva.
Na sua avaliação, a dívida imobiliária de Lisboa representa um desafio de gestão pública; o ciclo de valorização observado em Santa Catarina decorre da combinação entre escassez geográfica e forte fluxo de capital; enquanto São Paulo apresenta fundamentos econômicos sólidos, capazes de oferecer maior estabilidade ao mercado imobiliário.
Mais do que acompanhar manchetes ou oscilações momentâneas, afirma o especialista, investir em imóveis exige compreender fatores como liquidez, oferta, demanda, crédito, legislação e dinâmica econômica de cada região.
“Quem entende onde seu patrimônio está alocado consegue tomar decisões mais estratégicas, reduz riscos e aproveita oportunidades que muitas vezes passam despercebidas pelo mercado”, conclui.
Sobre Mauro Cezar
Mauro Cezar é estrategista imobiliário, perito avaliador, trader e corretor especializado em ativos off-market e no mercado residencial e corporativo de São Paulo. Integrante da eXp Realty, empresa global do setor imobiliário baseada em nuvem, alia inovação tecnológica à gestão de ativos de alta performance.
Possui formação em Princípios da Liderança pela Harvard University, pós-graduação em Direito Imobiliário pela FAAL e especialização em Arquitetura Sustentável pela Universitat Politècnica de València. Atua na interseção entre inteligência imobiliária, perícia técnica e compliance tributário (CRECI 234964 | CNAI 40507) e é host do podcast Além da Fachada, ao lado da jornalista Débora Moraes.